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卡司PK10 一進一退 港資房企內地布局加速分化 吴亦凡回应潘长江

发布日期:2019年10月18日 4:07编辑:卡司PK10

一進一退 港資房企內地布局加速分化 地震预警覆盖四川:卡司PK10本报讯(融媒体记者任明琴/文林映树/摄)日前,记者从澳前北路工程项目部了解到,澳前北路桥梁段正在摊铺第二层沥青,预计月底达到通车条件。

江宜桦卯起来拚了是预期中的事情。

【马云获终身成就奖】

事實上π☆□,幾年前π□,新世界接連出售內地二三線城市項目∴◇﹡,並將新世界中國私有化退市↑☆。低成本抄底拿地謀發展如今的港資房企內地投資格局□☆∟,逐漸形成兩種局面∴⊿,一種是以李氏家族為主□▽,持續出售資產↑∴,另一種是包括新世界、新鴻基地產、恆基地產、恆隆地產等在內□▽,重返內地市場∵☆,在招拍掛公開拿地或通過收併購加碼內地投資∵。

長實40億轉讓大連項目予融創自2013年出售內地項目后∟π,李嘉誠的家族企業便開陸續出售內地資產┊∵∵。最新的消息顯示⊿┊?,長江實業已將大連市西崗區黑嘴子項目出售給融創中國◇⊙∵,作價超過40億元△☆π。對此◇♂⊿,長江實業回應稱π♂△,大連西崗區黑嘴子項目約於半年前達成協議出售π∵〇,四個多月前簽約落實⊿。

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財報數據顯示﹡,2018年□,恆基地產的實際借貸年利率約為2.33%﹡♀∴。在2018年12月到2019年6月份之間⊿,新世界發展的融資年息率最高為6.25%∴,最低為2.65%♂⊙,平均融資利率在4.3%左右♂∟∴。2019年上半年⊿∴♂,恆隆地產的平均借貸比率為4.8%♂π⊙。與此同時π▽♂,港資企業多奉行穩健的財務策略∴□,採取慢周轉的開發模式?,其負債率普遍偏低?∟☆,多控制在20%以內□∟⌒。

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新世界、恆基等加碼廣州、杭州等城以2013年李氏家族資產拋售為重要節點┊,此後﹡π◇,包括新世界、華人置業、恆基地產、瑞安房地產等均有出售內地資產的情況□,在內地投資也多保守與謹慎♂??。不過⊙☆,2018年成為轉折點∴∵♀,港資房企捲土重來△△▽,加碼內地樓市◇,2019年氣勢更盛☆。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為♂♂?,從2018年下半年到2020年上半年♂♂⊙,整個房地產市場會處於持續的下行調整期♂⌒,港資房企會樂意在這個周期收購比較好的項目資產□,換倉謀求下一輪市場發展機會π。優淘城總裁薛建雄表示♂,樓市高漲時內地房企搶地很兇猛┊∴△,港企保守決策慢┊,失去很多機會▽。市場下行周期﹡⌒♀,內資放緩擴張時┊,港企才有機會發揮他們的優勢♀?▽。

本版采寫/新京報記者 段文平

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香港最大地產商之一、李嘉誠旗下長江實業集團將大連一項目轉讓給融創中國〇☆π。與此相反的是♂,包括新世界、恆基地產、新鴻基地產、恆隆地產、九龍倉等多家港資房企在內地市場加碼投資⊿,掀起拿地高潮⊙∴∴,這一進一退之間⊿⌒,形成鮮明反差↑⌒π,港資房企內地投資策略加速分化⊙〇┊。多家港企近一年來重新掀起的內地投資潮更引人關注⌒♂↑,這背後有着哪些深層次原因∵?

縱觀當下的內地房地產市場⌒⌒◇,在經過長達3年的政策調控后♂〇,樓市轉向平穩⌒,低入高出的局面一去不復返∟∟∟,房企在操盤能力、成本與利潤平衡、建築品質上都遭遇挑戰↑。在此背景下◇,內地房企拿地變得謹慎⌒⊙,港企卻接連進行多個大手筆交易△,原因是什麼☆▽??

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李氏家族在內地的資產出售或將繼續⌒π,目前傳聞中待售的資產還有一處∵▽。去年年初π∟◇,曾有媒體報道∟,李嘉誠擬出售位於重慶市南岸區楊家山片區一宗大型商住綜合地塊◇,報價200億元π,項目公司當時曾回應稱▽﹡⊙,多家投資者曾有意與其合作開發該項目♂∟,但公司未與任何投資者達成協議⊿◇。

2018年5月10日▽∵∴,新鴻基地產摘得廣州南沙慶盛樞紐區塊地皮┊∵∵,土地面積超過3.78萬平方米∟。事實上△,在2014至2017年間♂∴⊿,新鴻基於內地新投項目寥寥無幾⊿◇,這也是其時隔近10年在廣州再拿地⊙∵。當年的5月28日♂┊〇,鏖戰7個多小時⊙π,經過336輪競爭π⌒,杭州百井坊商業商務用地被恆隆地產以107.31億元總價拿下♀,溢價率高達118.5%⊿?∵,一時間震驚業內┊∴,實際上參与競價的還有新鴻基地產、新世界、九龍倉等港資房企☆▽。此後的7月5日⊙⊙π,瑞安房地產聯合太保壽險、SODH及上海永業以136.1億元競得上海新天地商辦地∟□。

更重要的是□⌒♂,相比于內地房企高槓桿、高融資成本⊙,港資房企擁有低負債、低成本的優勢☆。在易居企業集團國際業務總監洪聖奇看來♂,「港企加碼內地樓市的邏輯也很簡單?☆,資金成本低♂♂♂,持有回報率沒那麼高的物業?┊⌒,比內地房企更具優勢﹡?。」他表示△∴,港企境外的融資成本在3%-4%π△,而內地房企整體在8%左右⊙〇。

加碼內地市場的還有新世界△♂♂。7月30日◇◇?,新世界發展發佈公告稱□〇﹡,旗下一家間接全資附屬公司于公開掛牌出讓中◇┊﹡,成功投得杭州一宗地塊使用權↑♂♀,用作住宅、商業商務及公共停車場項目開發▽,總代價為97.92億元♂▽⊿,當時刷新了今年全國地塊總價最高紀錄﹡◇。而在此前◇,新世界發展還以40.1億元收購寧波新世界廣場餘下51%權益⌒□π。

該項目是2011年所得□,進展緩慢⌒π□,2015年才開始施工建設〇┊?。長江實業表示□↑∴,項目發展期長乃因政府延遲交地∴□π,目前項目部分樓體已近封頂□。

對於再次引起輿論熱議的內地撤資☆♂,長江實業表示π,內地是長江集團的重點市場〇〇∵,集團一直在內地物色以上行業之發展機會♂,能否落實則視乎投資回報♂⊿□。地產方面↑π,長江實業現在內地擁有50多個房地產項目☆∵⊿,分佈於20多個城市π□△。

另一個重要的原因是⊙π,內地房地產市場進入存量時代↑⌒⊿,港資房企在物業持有與運營方面♂∵,擁有優勢⌒△〇。薛建雄表示□┊♀,港資房企有低資金成本和精細化管理的優勢□□┊,做高周轉項目不是內地房企對手□,但在市場低迷期做慢項目以及商辦物業項目就能發揮這優勢♂□。

可事實上┊,近5年來∟,李嘉誠的家族企業在內地市場多以項目出售為主﹡☆,鮮有新項目入手⊙。自2013年以來□♂π,相繼出售了廣西、南京、北京、上海、重慶等多地資產?⌒∴,包括南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、世紀匯廣場50%股權等﹡◇△。與此同時∵,李氏家族企業也在撤資香港◇,包括出售香港中環中心、亞洲貨櫃碼頭60%股權、向淡馬錫出售屈臣氏24.95%股權等∴。

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這種熱度延續至2019年☆△◇。今年5月◇?,嘉里建設以68.14億元競得杭州下城區一宗地塊☆。5月28日△∴,恆基地產爆冷以30.2億元的總價摘得北京朝陽區孫河地塊▽☆,溢價率23.3%⊿,6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高◇∵。9月12日下午♂□,恆基地產聯合天恆以總價24.25億元再獲得孫河板塊最後一宗住宅用地⊙⊿◇。在2018年之前∟∵∵,恆基地產頻頻轉讓資產▽,2016年先後出售北京、廣州項目┊∟,2017年又將旗下多個項目轉讓給富力地產⊙♂∵,其撤出內地市場的傳聞甚囂塵上♂。

對於內地房企來說↑,面臨較高槓桿◇,融資渠道收緊π?□,融資成本高﹡⊙﹡,一二線城市政策嚴控☆⌒,使得不少住宅項目拖不起▽,尤其是一些高端住宅項目π,地價高♂,預售價格管控嚴▽∴,溢價空間有限﹡,財務成本高企♂。但是△,這對於港資房企來說↑☆,擁有成本優勢⊙□,能有更充足的時間做出好產品π∟。

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